5月楼市静悄悄

5月31日晚间，多家机构公布了今年1-5月房企销售TOP100榜单。

整体来看，5月市场延续4月回落行情，重点城市市场活跃度进一步下行。当前居民收入及就业预期尚无明显改善，房地产市场调整压力加大。

(资料图)

5月市场变弱

TOP100房企销售额环比降低14.3%

从市场端来看，5月楼市延续平淡。

据克而瑞监测，5月份重点30城新房供应量一降再降，仅为2019-2021年同期一半，成交环比下挫8%，同比增长22%，绝对量基本回落到2月水平，受去年基数较低影响，前5月累计成交上涨28%。

分城市来看，在克尔瑞重点监测的30个城市中，一线城市成交缩量，环比下滑22%；二三线城市热度小幅回落，降幅放缓。前期热度较高的北京、上海、深圳均出现成交转降，其中北京主要受限于供应，连续2月供求比不足0.5。上海、深圳虽然供应放量，但是受外围区域推盘量占比增加影响，成交表现一般。以上海为例，外郊环和郊环外等外围区域供应占比超65%，也使得5月成交环比下降39%。

市场端的平淡表现直接影响房企的销售数据。

2023年5月，TOP100房企实现销售操盘金额4853.6亿元，环比降低14.3%，近年来5月单月业绩环比4月首度下滑。低基数效应下，同比仍增长6.7%，但单月业绩增幅显著低于前两月水平。累计业绩来看，1-5月百强房企实现销售操盘金额25352.8亿元，同比增长9.1%、增幅较上月回落。

整体来看，2023年以来中国房地产行业虽然有一定的修复预期，但受到供给、需求两端制约，市场热度延续平淡。五一期间房企推盘积极性普遍不高，且目前市场整体购买力仍处在历史相对低位，5月成交不及近年同期，仅略高于去年5月。

从企业表现来看，2023年5月仅2成百强房企单月业绩环比增长，同比增长的企业在百强房企中占到近半数。分梯队来看，TOP30梯队房企中单月业绩同比增长的企业数量占比最高，达到近7成。

数据来源：CRIC

百强格局分化

TOP10门槛同比增长33.6%

值得注意的是，房企分化正进一步加剧。

从企业销售门槛值的变化来看，2023年1-5月TOP10房企的销售操盘金额门槛同比显著增长33.6%至746.5亿元，TOP20门槛增长11.5%至321.1亿元；而TOP30房企的门槛则同比明显降低13.5%至179.2亿元。TOP100房企的销售操盘金额门槛较去年同期增长4%至42亿元。目前的行业形势下，央国企及部分优质民企韧性较强、中小房企竞争力不足，2023年房企格局将继续分化。

尽管头部房企表现较好，但在市场人士看来，目前总体的销售情况仍需进一步提振。严跃进表示，销售数据表现偏弱，可能会衍生出新风险，比如进一步的偿债压力。近期，房企的销售压力增大，房地产行业期待后续购房政策进一步放松。

5月，中央及监管部门出台政策较少，基本延续此前基调。本月住建部与市场监督总局共同发布《关于规范房地产经纪服务的意见》，指出“房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。”继续引导降低购房成本，促进需求释放；5月15日，央行发布一季度《货币政策执行报告》，报告中指出“当前贷款加权平均利率持续处于历史低位”“继续落实首套房贷利率政策动态调整机制”，且针对房地产行业的相关表述与之前基本一致，短期房地产政策或保持在宽松状态。

地方层面，5月，各地政策出台频次下降，核心二线城市微调为主。根据中指监测，5月各地优化政策36条，约为4月半数，部分热点城市如杭州放松余杭区、萧山区部分街道限购政策，南京在产业聚集区可增购一套住房，重庆璧山区对外地人士购房提供补贴等；另有部分二三线城市鼓励房票安置。

中指研究院企业研究总监刘水分析认为，整体来看，5月市场延续4月回落行情，重点城市市场活跃度进一步下行。当前居民收入及就业预期尚无明显改善，房地产市场调整压力加大，近期个别房企偿债压力较大、部分城投风险上升，也对市场预期形成扰动。目前核心城市政策存在较大优化空间，市场也需要更实质性的政策落地。6月作为房企年中冲刺关键节点，若能够进一步落地支持政策，向市场传递信心，在房企大力推盘和促销之下，6月房地产销售有望迎来好转。